1. IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Pelo presente instrumento particular de compra e venda de imóvel, assina na qualidade de COMPRADOR FULANO DE TAL (nome completo conforme consta na certidão de nascimento ou casamento), nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG sob o nº …….., inscrito no CPF sob o nº …….., residente e domiciliado na Rua/Avenida …….. (endereço completo com nº da casa, complemento, nº do apartamento, bloco, etc.), Bairro, Cidade/UF, CEP ……..; e na qualidade de VENDEDOR CICLANO DE TAL (nome completo conforme consta na certidão de nascimento ou casamento), nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG sob o nº …….., inscrito no CPF sob o nº …….., casado sob o regime …….., conforme consta na certidão de casamento nº …….., emitida pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais do Subdistrito …….., da cidade de ……../UF com BELTRANA DE TAL (nome completo conforme consta na certidão de nascimento ou casamento), nacionalidade, estado civil, profissão, portador da cédula de identidade RG sob o nº …….., inscrito no CPF sob o nº …….., residentes e domiciliados na Rua/Avenida …….. (endereço completo com nº da casa, complemento, nº do apartamento, bloco, etc.), Bairro, Cidade/UF, CEP …….., tendo entre si, como justo e contratado o que se segue:
2. DO IMÓVEL
O vendedor é proprietário do imóvel que assim se descreve e caracteriza: “Um apartamento nº …….., localizado no …….. andar do “EDIFÍCIO ……..”, BLOCO “……..”, situado à Rua/Avenida …….., número …….., no ……..,º SUBDISTRITO – TAUAPÉ, contendo a área real privativa de ……..m², área real comum de ……..m² (nesta incluída a área de ……..m², referente a uma vaga de garagem para auto, na garagem localizada nos subsolos), área real total de ……..m², com a fração ideal no terreno de ……..% e a quota de participação nas áreas comuns correspondente a ……..%”, conforme descrito na matrícula nº …….., do ……..º Oficial de Registro de Imóveis da cidade de ……../UF.
O imóvel encontra-se cadastrado junto a municipalidade da cidade de ……../UF sob o contribuinte nº………
** OBS: é importante que a descrição do imóvel esteja exatamente como consta na matrícula, inclusive com eventuais construções averbadas.**
a) É certo que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, real, pessoal, fiscal, ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, penhoras ainda que em rosto de autos e desta forma, ônus, dúvidas, litígios, taxas, despesas condominiais e demais cobranças em atraso, inclusive contribuições de melhoria, não podendo a qualquer tempo alegar desconhecimento de tais fatos, responsabilizando-se os vendedores por quaisquer débitos que possam ser apurados até a data da transmissão de posse do imóvel ao COMPRADOR, inclusive respondendo pela evicção de direito, na forma dos artigos 447 e seguintes do Código Civil, se assim forem chamados eles VENDEDORES, seus herdeiros e/ou sucessores.
3. DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
O valor total da venda do imóvel é de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), sendo pago da seguinte maneira:
a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais) será pago pelo comprador em favor do vendedor à título de arras PENITENCIAIS (ou sinal), conforme disposto nos arts. 417 e 420, CC, no ato da assinatura do presente instrumento, através de transferência eletrônica TED em favor do vendedor …….., CPF ………, na conta ………, agência ………, banco ……… ou chave PIX ………, valendo a compensação bancária como recibo de pagamento, documento este que deverá ser guardado pelo comprador.
i. Sendo certo que em caso de desistência da presente compra e venda do imóvel por parte do COMPRADOR ele perderá o valor dado à título de arras que ficará incorporado ao patrimônio do vendedor.
ii. Em caso de desistência da compra e venda do imóvel por parte do vendedor, deverá devolver ao comprador os R$ 20.000,00 (vinte mil reais) que havia recebido, devendo pagar também R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) a título de indenização a favor do COMPRADOR no prazo de 72 (setenta e duas) horas através de transferência bancária TED em favor de ……… (comprador) CPF ………, banco ………, agência ………, conta corrente ……… ou chave PIX ………, sob pena de incidirem juros e correção monetária, a partir do término do prazo de pagamento, sem prejuízos das medidas judiciais cabíveis. A respectiva compensação bancária valerá como recibo de pagamento, documento este que deverá ser guardado pelo vendedor.
b) O saldo no valor de R$ 410.000,00 (quatrocentos e dez mil reais) deverá ser pago – em até 7 (sete) dias úteis a partir da emissão e análise da documentação do imóvel e do vendedor – mediante transferência eletrônica TED em favor do vendedor ……… CPF ………, banco ………, agência ………, conta corrente ……… ou chave PIX ………, valendo a compensação bancária como recibo de pagamento, documento este que deverá ser guardado pelo comprador.
4. ENTREGA DA POSSE
a) O vendedor, não poderá, a partir desta data até o momento da entrega da posse, fazer qualquer alteração ou benfeitoria no imóvel, sob pena de pagar perdas e danos pelos prejuízos que causar ao COMPRADOR para entrega do imóvel nas condições originais conforme oferecido o imóvel e registrado através de vídeos – ou ata notarial – na presença do VENDEDOR e COMPRADOR, sendo certo que a manutenção do imóvel cabe ao VENDEDOR.
b) O vendedor se compromete e se obriga a entregar em até 15 (quinze) dias corridos da quitação do valor deste contrato as “chaves” do imóvel vago, livre de pessoas e coisas, com exceção dos móveis, conforme mencionado em tópico próprio, com as contas de condomínio, consumo de água, luz, gás e IPTU devidamente quitadas, sob pena das medidas judiciais cabíveis.
5. DESPESAS COM A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
As despesas naturais da transferência de propriedade, tais como ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), bem como emolumentos para a elaboração da escritura pública e seu respectivo registro, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.
6. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
As partes pactuam o dia ……… para a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, responsabilizando-se o comprador com o competente registro junto à matrícula do imóvel em até 30 (trinta) dias após a outorga da escritura, sob pena das medidas judiciais cabíveis.
7. CESSÃO DE DIREITOS DO PRESENTE INSTRUMENTO
O COMPRADOR somente pode ceder e transferir os direitos que lhe decorre deste contrato com a expressa anuência do VENDEDOR, que verificará ao seu exclusivo critério as condições do terceiro quanto a capacidade de adimplemento contratual, sob pena de ser considerado sem efeitos os atos praticados por terceiros.
8. CONDIÇÃO RESOLUTIVA EXPRESSA
Fica desde já estabelecido entre as partes como condição resolutiva do presente instrumento, que o não pagamento arras PENITENCIAIS (ou sinal), em sua respectiva data de vencimento pelo COMPRADOR, acarretará a rescisão automática do contrato, retornando as partes ao status quo ante, sem defluírem do presente quaisquer direitos ou obrigações, nada sendo devido de parte a qualquer título.
9. MEDIDAS DO IMÓVEL
A presente compra e venda é feita em caráter ad corpus, tendo o COMPRADOR examinado no local as medidas do imóvel, bem como dos bens imóveis que se encontram na residência. Sendo assim, não dará a qualquer das partes o direito de pleitear diferenças em razão das metragens, bem como quanto ao estado de conservação dos móveis.
10. CORRETAGEM
As partes declaram sob as penas da lei, que a presente negociação foi intermediada pelo corretor de imóveis José da Silva, CPF ………, CRECI-F nº ………, auxiliada pela imobiliária XXXXXX, CRECI-J nº ………, endereço comercial ……… que apresentaram, ao oferecer o imóvel, dados rigorosamente certos, não omitiram detalhes que o depreciem, e informaram às partes dos riscos e demais circunstâncias que pudessem influenciar o negócio.
11. RESPONSABILIDADE DA CORRETAGEM
A responsabilidade da corretagem limita-se à intermediação do imóvel da presente transação, excluindo de si todas e quaisquer obrigações assumidas pelas partes.
12. VALOR E FORMA DE PAGAMENTO DA CORRETAGEM
a) Pelos serviços de intermediação, o VENDEDOR pagará, no ato da assinatura deste contrato, o importe de R$ ……… (valor por extenso) ao corretor de imóveis. O simples arrependimento de qualquer das partes, ou desfazimento do negócio, por qualquer motivo, NÃO implicará a devolução dos honorários profissionais, considerando que o serviço prestado já foi concluído.
b) O pagamento correspondente ao valor da corretagem deverá ser depositado por transferência bancária TED, no ato da assinatura deste contrato, em conta corrente de titularidade do corretor ………, CPF……… banco ………, agência ……… conta corrente ……… ou chave PIX ……… , valendo a compensação como recibo de pagamento, que deverá ser guardado pelo respectivo pagador.
13. DÉBITOS ANTERIORES
a) Até a data da entrega da posse, correrão por conta exclusiva do vendedor todos os impostos, taxas, condomínio, contas de água, luz, gás, contribuições fiscais de qualquer natureza, tais como multas, incidentes e/ou vencidos sobre o imóvel objeto deste contrato. Assim como passará a ser de responsabilidade do comprador todas as despesas que incidirem a partir do recebimento da posse.
b) O comprador obriga-se a providenciar a partir de sua posse a transferência de titularidade para seu nome junto ao cadastro das empresas prestadoras de serviço de água, luz, gás, condomínio e junto a prefeitura relativos aos impostos municipais, sob pena das medidas judiciais cabíveis.
14. RELAÇÃO DE DOCUMENTOS ENTREGUES AO COMPRADOR
a) Certidão da matrícula do imóvel atualizada (também chamada de certidão de inteiro teor)
b) Certidão de quitação do IPTU
c) Certidão de débitos municipais
d) Certidão de quitação do condomínio assinada pelo síndico, juntamente com cópia autenticada da ata de eleição do síndico
e) Certidão de casamento atualizada dos vendedores
f) Certidão de débitos municipais do vendedor e da esposa
g) Certidão de débitos estaduais do vendedor e da esposa
h) Certidão de débitos federais do vendedor e da esposa
i) Certidão negativa de protesto dos 10 cartórios de São Paulo, em nome do vendedor e de sua esposa
j) Certidão de distribuição cível, trabalhista (TST e TRT) e federal, em nome do comprador e de sua esposa
k) Certidão Negativa de Débitos Trabalhista (CNDT) – emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST) – em nome do vendedor e de sua esposa
15. CONSIDERAÇÕES FINAIS
a) Para todos os fins e efeitos de direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem e fielmente cumpri-lo.
b) O cumprimento de quaisquer das obrigações por estes assumidas, de forma diversa do pactuado, não implicará em renúncia, novação ou alteração contratual, traduzindo-se, sempre, em mera tolerância das partes contratantes.
16. As partes autorizam o Sr. Oficial de Registro de Imóveis a proceder com os devidos registros e averbações necessários para a presente negociação.
17. FORO
Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente decorrem deste contrato, as partes elegem o Foro Regional da ………/UF, com renúncia expressa de qualquer outro, pôr mais privilegiado que seja.
18. As partes assinam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de igual teor e forma na presença de 2 (duas) testemunhas que também o assinam.
São Paulo, ……… de ……… de 2022.
ASSINATURAS
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COMPRADOR (nome completo)
CPF nº
RG nº
__________________________________
VENDEDOR (nome completo)
RG nº
CPF nº
__________________________________
ESPOSA DO VENDEDOR (nome completo)
RG nº
CPF nº
__________________________________
CORRETOR (nome completo)
CPF nº
CRECI-F nº
TESTEMUNHAS
__________________________________
NOME COMPLETO
CPF nº
RG nº
__________________________________
NOME COMPLETO
CPF nº
RG nº