Aviso legal: Este é um modelo inicial que deve ser adaptado ao caso concreto por profissional habilitado.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __________VARA CÍVEL DA COMARCA DE ——————–
Qualificação do autor, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado que esta subscreve (doc.01) propor AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA em face de qualificação do réu ,pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:
I-DA Gratuidade da Justiça
Requer preliminarmente o autor, com fulcro no artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, combinado com o artigo 98 do Código de Processo Civil, que seja concedido o pedido de justiça gratuita, isentando a parte autora do pagamento das custas processuais, honorários advocatícios , tendo em vista, a sua hipossuficiência financeira.
II- DA Audiência de Conciliação
O autor optou pela realização da audiência de conciliação, com fulcro no artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil.
III-DOS FATOS:
Em —– de ——–de 20—–, o autor celebrou um Contrato Particular de Locação Comercial de imóvel urbano representado por casa e terreno, situados à ————————-no valor de R$ ————mensais.
A área de locação é a parte térrea da casa e todo o terreno do imóvel. O locatário permite a utilização da locadora de um espaço que corresponde a uma garagem de automóvel- Conforme Contrato de Locação em anexo (Doc.02).
Ocorre que, alguns herdeiros residem na parte superior do imóvel, e há ——- anos sublocaram a área do estacionamento para um—————–, sem a anuência do locatário-conforme fotos em anexo.
Ademais, os herdeiros recentemente, fizeram um estacionamento na área que pertence ao imóvel locado pelo autor- conforme fotos em anexo.
Em síntese, sem o consentimento do autor, foi sublocado a área do estacionamento para um—————— e realizado um estacionamento na área que pertence ao imóvel locado pelo autor, conforme fotos em anexo.
Conforme o parágrafo 2, I do Contrato de Locação, o que é permitido para a utilização da locadora, é apenas um espaço que corresponde a uma garagem de automóvel.
Com a invasão do espaço físico, objeto da locação, sem o consentimento do locatário, este fez um Boletim de Ocorrência, informando que no Contrato de Locação toda área térrea do imóvel , do terreno do seu entorno, incluindo o quintal ficaram sob a sua responsabilidade-conforme Boletim de Ocorrência em anexo.
Ressalta-se que, diariamente os herdeiros pedem adiantamento do valor da locação ao locatário-conforme mensagens de whatsapp em anexo.
O autor recebeu uma notificação de———————————–, requerendo as cópias dos últimos 12 meses do pagamento da locação, e informando os dados da conta para depósito do valor locatício- Conforme Notificação em anexo.
Indignado com a notificação, o autor através de seu advogado, por meio de petição, solicitou informações sobre o processo de Inventário de ————————
Na petição foi informado que desde o falecimento do Sr.—————, o pagamento do aluguel vem sendo efetuado a sua esposa——————–. O autor informou a Sra.—————————-, esposa do de cujus, que não aceitou que o pagamento seja feito a ————— -notificante- Conforme Petição em anexo.
IV- DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO PEDIDO:
1) RESCISÃO CONTRATUAL
Pelos relatos dos fatos, cópia dos documentos em anexos, está comprovado a impossibilidade da utilização do imóvel locado, devendo ser decretada a rescisão contratual.
A partir do momento, que ocuparam parte do imóvel , objeto da locação comercial , sem o consentimento do autor , veio a incorrer em descumprimento e infração contratual , por parte da locadora.
A restituição do imóvel entregue para a locação comercial , ocorre com a efetiva entrega das chaves.
Com o depósito em juízo e cientificação da locadora, cessará a obrigação do locatário com os aluguéis e encargos.
Neste sentido a jurisprudência preceitua:
Agravo de Instrumento. Locação residencial. Ação de Rescisão Contratual c/c Inexigibilidade de multa contratual c/c Consignação de chaves.Tutela de urgência. Na ação de consignação de chaves e rescisão da locação, O limite da responsabilidade do locatário quanto aos aluguéis e demais encargos é a data do depósito judicial das chaves ,sendo evidente que a declaração da pandemia da Covid-19 obstou tal ato desde que instituído o sistema remoto de trabalho. Ação originária proposta na vigência do retorno gradual.do trabalho presencial, com limitações impostas de acesso aos fóruns. Acertada a flexibilização quanto à entrega das chaves, mas que deve ser considerada da data do ajuizamento da ação e não dá citação. Decisão reformada em parte. Recurso do autor provido.
TJ -SP -AI: 22135452720208260000 SP 2213545-27.2020.8.26.0000,Relator Berenice Marcondes César,Data de Julgamento: 25/09/2020,28 Câmara de Direito Privado,25/09/2020.
2) TUTELA DE URGÊNCIA
Diante dos fatos narrados, o autor pleiteia a Tutela de Urgência.
Existem elementos que evidenciam a probabilidade do direito reclamado e o perigo de dano.
Estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência: Probabilidade do direito- “ “Fumus boni iuris” e o Perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo– “Periculum in mora”.
O “periculum in mora” resta demonstrado pela necessidade do autor em realizar as transações comerciais, a sua atividade comercial e passa uma imagem negativa aos seus clientes, com a invasão do espaço ora locado pelo autor.
O “fumus boni iuris” constata-se pelos documentos acostados na petição inicial.
A sublocação para um ————-, a realização de um estacionamento na área que pertence ao imóvel locado pelo autor, sem o seu consentimento, perda de clientes, perda de fabricantes, perda de marcas, são os fatos que configuram o direito reclamado e o perigo de dano.
O artigo 300 do Código de Processo Civil , preceitua:
Art. 300 A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Neste sentido a jurisprudência :
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL. SUSPENSÃO. I – Os requisitos para a concessão da tutela de urgência são os do art. 300 do CPC, quais sejam, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. II – O art. 22 da Lei da Locação dispõe ser obrigação do locador entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. III – Havendo evidências de que a rescisão do contrato foi motivada pelo locador, que não entregou o imóvel em condições de habitação, bem como o perigo de dano consistente na possibilidade de inscrição do nome do locatário e seus fiadores nos cadastros de inadimplentes por cobrança de multa que venha a ser declarada indevida, deve ser concedida a tutela de urgência para suspender a aludida penalidade. IV – Deu-se provimento ao recurso.
(TJ-DF 07177703220198070000 DF 0717770-32.2019.8.07.0000, Relator: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 11/03/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020
Pelo exposto, o autor requer prazo de 3 (três) meses para depositar em juízo a chave do imóvel locado, tempo para que possa encontrar outro imóvel para sua empresa e exercer as suas atividades comerciais.
3) DANO MORAL E DANO PATRIMONIAL
A Sublocação da área pertencente ao autor, a feitoria de um estacionamento na área que pertence ao imóvel locado, as cobranças diárias para o adiantamento do valor do aluguel, a notificação para o depósito em conta diversa da pactuada, perda de clientes , perda de fabricantes, perda de algumas marcas, foram condutas que acarretaram prejuízos morais e patrimoniais ao autor.
É dever do locador entregar o imóvel para locação em condições de uso e garantir , durante a vigência do contrato de locação , a sua utilização pacífica pelo locatário. Pela narração dos fatos , o autor não está tendo uma utilização pacífica do imóvel, o locador deve proporcionar condições de utilização e garantias, fato que não está ocorrendo.
O artigo 22, da Lei 8245/91 ,preceitua:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Conforme os fatos narrados, os documentos ora juntados –Boletim de Ocorrência, Contrato de Locação, Fotos, Notificação, mensagens de Whatsapp , ficou evidente que o autor sofreu danos morais e patrimoniais.
Os danos sofridos pelo autor não se circunscreveram apenas no inadimplemento contratual por parte da ré, atingiu a esfera da intimidade do autor.
O autor fez um planejamento de uma atividade comercial, da qual está sendo interrompida , por desídia da ré.
A honra, a reputação, a dignidade do autor foram ofendidas . A ofensa ocorreu por erros de condutas , há um dano, e o nexo causal entre a conduta e o resultado. Evidente os prejuízos morais e patrimoniais, acarretando a obrigação de ressarcir.
A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato de locação com perdas e danos.
O artigo 186 do Código Civil preceitua:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
O artigo 927 do Código Civil preceitua:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Ocorreu danos patrimoniais , com o prejuízo no seu fundo de comércio, no desenvolvimento da sua atividade econômica. Os danos patrimoniais atingiram o patrimônio da empresa.
O Artigo 402 do Código Civil, preceitua:
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
A perda de clientes, a perda de fabricantes, a perda de marcas ,ou seja, o que efetivamente se perdeu-danos emergentes e o que deixou de lucrar-lucros cessantes, acarretam danos patrimoniais.
4) QUANTUM INDENIZATÓRIO
Tratando-se de danos morais os critérios para o seu quantum são: O tempo de duração da ilicitude, a situação econômica do ofensor e ofendido, a repercussão do fato ilícito na vida do ofendido.
Tratando-se de danos materiais, o quantum indenizatório corresponde ao que efetivamente perdeu e o que deixou de lucrar.
Neste caso, a renda mensal do autor que era de R$ ——————-mensais, reduziu em ——–% nesses últimos ——– anos , correspondendo atualmente uma renda mensal de R$————— por mês, nos últimos ——– anos.
Pelo exposto, requer:
1) O Deferimento da tutela de urgência pleiteada, para que, desde logo, seja ordenado o prazo de 3 meses para depositar em juízo a chave do imóvel;
2) A procedência total dos pedidos pleiteados na presente Ação: Rescisão Contratual, Tutela de Urgência, Danos Morais, Danos Patrimoniais;
3) A designação da audiência de conciliação ou mediação, com fulcro no artigo 334 do Novo Código de Processo Civil;
4) A concessão do benefício da justiça gratuita;
5) A condenação da ré a pagar ao autor um quantum a título de danos morais e patrimoniais, no valor de R$————–, acrescidos de juros e correção monetária, em atenção às condições das partes, principalmente o potencial econômico –social do lesante, a gravidade da lesão, sua repercussão e as circunstâncias fáticas.
6) A condenação da ré ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios.
Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, na amplitude dos artigos 369 e seguintes do NCPC, em especial as provas: documental, pericial, testemunhal e depoimento pessoal da parte ré.
Dá-se à causa o valor de R$—————–
Termos em que,
Pede deferimento.
Local/data
Advogado
Sobre o Autor: GETULIO GEDIEL DOS SANTOS, é advogado inscrito na OAB/MT, formado pela Unic – Universidade de Cuiabá, Unidade de Sinop, atuante desde fevereiro/2013, e com escritório localizado na Cidade de Sinop/MT, com prática voltada para as áreas Cíveis, Criminais, Família e Empresarial.