Atualmente, quem comprou imóvel, para pagamento parcelado, está se deparando com um susto imenso ao pedir a rescisão do contrato: o valor da multa está muito alto.

Na incorporação imobiliária, conhecida como aquisição de imóvel “na planta”, a penalidade, agora, pode ser de até 50% do valor que o adquirente já pagou.

Há, contudo, uma forma do comprador, quando optar por não prosseguir com esse contrato, diminuir essa multa em cinquenta por cento.

E esse texto te explicará como isso pode acontecer.

A incorporação imobiliária

Como dito acima, a incorporação imobiliária é conhecida popularmente como a aquisição de imóveis na planta.

A Lei que rege essa matéria é a de nº 4.591/64, e ela prescreve que a incorporação é a atividade de promover e realização a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, conforme dispõe o art. 28, parágrafo único.

Na venda de um imóvel, que ainda não existe, mas que será construído e entregue ao comprador, via de regra, estaremos diante da incorporação imobiliária.

A possibilidade de cobrança de multa de até 50% no caso de desistência do comprador

A Lei de nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do distrato”, trouxe mudanças significativas no mercado imobiliário, com a instituição de normas mais severas contra o comprador de imóvel, especialmente as que cuidam da rescisão dos contratos de compromisso e/ou promessa de compra e venda.

Entre as alterações, para a compreensão desse texto, é importante destacar o art. 2º, que incluiu, na Lei de nº 4.591/64, o art. 67-A, inciso II, permitido o desconto de multa de até 25% dos valores pagos, veja:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(…)

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(Grifamos).

O parágrafo 5º, desse mesmo artigo, diz o seguinte:

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

(Grifamos).

Essa previsão legal trouxe a possibilidade de o incorporador instituir, no contrato de aquisição do imóvel, uma penalidade de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, como multa em caso dele optar pela rescisão do contrato, quando houver a instituição do regime do patrimônio de afetação.

O que é o patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é uma proteção instituída pelo art. 31-A, da Lei 4.591/64, que garante que os bens e recursos destinados a determinado empreendimento sejam utilizados para a sua edificação, proibindo o desvio desses recursos, penhoras e outras dívidas possam atingir os ativos necessários para a construção.

Evita-se, com a instituição do patrimônio de afetação, que outras dívidas do incorporador possam atingir o andamento regular das obras daquele empreendimento, retardando-o ou paralisando-o, algo que geraria em inúmeros problemas aos adquirentes das unidades do empreendimento que teve os recursos utilizado para pagamento de outros débitos.

Havendo, portanto, a instituição do patrimônio de afetação, embora exista essa proteção ao adquirente, haverá, em contrapartida, a possibilidade de o incorporador cobrar uma multa de até 50% dos valores pagos, caso a rescisão do contrato parta do comprador.

É possível diminuir essa multa?

Sim. É possível reduzir essa multa pela metade.

Como disse anteriormente, o patrimônio de afetação tem a função de garantir que os recursos vertidos para o empreendimento sejam utilizados nele, especificamente.

O objetivo disso é para que haja a conclusão da obra, com a entrega das unidades aos compradores, evitando-se um grande prejuízo social e econômico a eles.

Ocorre que, concluída a obra ou havendo outra forma de extinção do patrimônio de afetação, não há sentido de que continue a existir a penalidade de 50%, sendo que esta só é devida enquanto houver o próprio patrimônio de afetação.

Em resumo, extinto o patrimônio de afetação, igualmente, deve ocorrer a extinção da multa em seu patamar máximo, de 50%, devendo haver a redução para 25%.

Esse é o posicionamento da jurisprudência do TJ-SP:

APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente. Recurso do autor. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018. Devolução das parcelas. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/TJSP e 543/STJ. Retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (arts. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64). Inadmissibilidade. Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição de condomínio e atribuição das unidades aos adquirentes, segundo a afirmação do autor que foi confirmada pelas rés (art. 374, II, CPC). Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/2018), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Honorários advocatícios sucumbenciais. Majoração. Não conhecimento. Recurso que não apresenta expressa impugnação aos fundamentos adotados nesse capítulo da r. sentença. Inexistência de razões de inconformismo nesse ponto, em plena violação ao princípio da dialeticidade (art. 1.010, III, do CPC). Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO, sem reflexo no ônus da sucumbência.

(TJSP; Apelação Cível 1009289-34.2022.8.26.0562; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/02/2023; Data de Registro: 23/02/2023)

Compromisso de compra e venda. Resolução por iniciativa da compradora, o que transitou em julgado. Percentual de retenção que de fato não se pode limitar a 20%, devendo-se majorar a 25%, pois firmado o contrato já sob a vigência do art. 67-A, II da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei13.786/2018. Percentual de 50% do art. 67-A, § 5º da Lei 4.591/64 que, porém, não se aplica ao caso. Empreendimento de fato sujeito ao regime de patrimônio de afetação, mas obra já concluída e entregues as unidades quando da resolução do contrato. Intepretação teleológica da norma. Percentual majorado de retenção que tem a finalidade de assegurar a consecução do empreendimento, e que não se justifica após a sua entrega, como no caso. Precedentes. Requisitos para a extinção formal do patrimônio de afetação do art. 31-E da Lei 4.591/64 que não se confundem com a finalidade da multa mais alta estabelecida no art. 67-A, § 5º, do mesmo diploma. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte”.

( Apelação Cível nº 1024643-54.2021.8.26.0071, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Godoy, j. 06/02/2023).

APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal afastada. Instrumento contratual avençado após a vigência da Lei de Distrato. Rescisão do contrato por iniciativa da compromissária compradora. Incorporação que se submeteu ao regime de patrimônio de afetação. Direito de retenção, a título de pena convencional, que deve ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento) da importância total paga. Diálogo das Fontes. Lei nº 13.786/2018 e Código de Defesa do Consumidor que devem ser interpretados de forma sistemática e em prestígio ao princípio da função social do contrato. Apelante que não trouxe aos autos documentos aptos a justificar a fixação da multa no patamar máximo e o alegado prejuízo à coletividade, ônus que lhe pertencia, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. Cláusula abusiva, que deve ser afastada em prol da consumidora. Precedente desta E. 28ª Câmara de Direito Privado. Correção monetária que incide a partir de cada desembolso, diante do direito potestativo exercido. Apelada que sucumbiu de parte mínima de seu pedido. Ônus que deve ser suportado, na integralidade, pela recorrente, na forma do artigo 86, parágrafo único, do diploma processual civil. Recurso desprovido”.

( Apelação Cível nº 1074264-30.2021.8.26.0100, 28ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, j. 06/02/2023)

O patrimônio de afetação poderá ser extinto pelas seguintes formas:

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e

III – liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.

A mais comum de ocorrer é justamente a da conclusão da obra, onde o adquirente poderá comprovar a sua ocorrência, pedindo a redução da multa contratual de 50% para 25%, caso o incorporador, no contrato, tenha instituído essas penalidades em patamar máximo.

FONTE: https://rafaelrochafilho.jusbrasil.com.br/artigos/1775288060/reduzindo-pela-metade-a-multa-na-rescisao-de-imovel-na-planta